房产税概论

房产税概论

一、房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。

房产税属于财产税中的个别财产税;限于城镇的经营性房屋;区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

二、房产税纳税义务人:

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属于集体和个人 ,由集体单位和个纳税;产权出典的,由承典人纳税;产权民所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纲税;产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税;纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

三、征税对象

房产税的征税对象是房产,房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业

已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、征税范围

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。

1、城市是指国务院批准设立的市。

2、县城是指县人民政府所在地的地区。

3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4、工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

四、计税依据

1、从价计征。房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。国此,凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的,应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税;没有记载房屋原值的,按照上述原则,并参照同类房屋确定房产原值,按规定计征房产税。自2009年1月1日起,对依照房产原值计税房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般

不单独计算价值的配套设施。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

对投资联营的房产,在计征房产税应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应按租金收入计缴房产税。

对以融资租赁方式租入应由承租方按房产余值计算征税。

对居民住宅区内业主共有经营性房产,由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

2、从租计征。

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

五、税率:

1、按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的,税率为1.2%。

2、按房产租金收入计征房产税的,税率为12%。

3、从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

六、税收优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内的使用的房产免征房产税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4、个人所有非营业用的房产税免征房产税。

5、对行使国这行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产,免征房产税。

6、损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税。

7、纳税因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。

8、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,施工期间一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。

9、地下人防设施暂不征收房产税。

10、对房管部门经租的居民住房,在房租调整改革之前收取的租金偏低的,可暂缓征收房产税。

11、对高校后勤实体免征房产税。

12、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健等卫生机构自用的房产,免征房产税。

13、老年服务机构自用的房产。

14、从2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,暂免征收房产税。

15、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税;对从落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产,在单位财务账中划分清楚的,从2001年1月1日起不再征收房产税。

16、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

17、自2006年1月1日起至2008年12月31日止,对为高校学生提供住宿服务并向高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税。

七、征收管理

(一)纳税义务发生时间

1、纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税;

3、纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴

纳房产税。

5、纳税购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

6、纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

8、自2009年1月1日起,纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

(二)纳税期限

房产税实行按年计算,分期缴纳的方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(三)纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地分别向房产所在地的税务机关纳税。


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