关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、青海、宁夏省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

经研究,现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下:

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位,可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解,对执行中发现的问题,及时上报财政部和国家税务总局。

2010-12-21

抄送:财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。

浙江省地税局对财税[2010]121号的政策解读

近日,财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号,以下简称通知)。为使各地准确把握政策内涵,减少政策执行的偏差,现将通知中有关政策解读如下:

一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业,国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)中明确,对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地,可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。但随着政府职能的转变,实施政企分开,民政部门不再直接举办福利工厂。与此同时,随着福利事业的社会化,残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域,一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神,保持政策的连续性,应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。为此,参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策,结合城镇土地使用税自身特点,将减免税条件设定为:在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)。考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省(区)确定的,为保持政策及管理的适当衔接,通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定,出租房产按租金收入征税。在实际的房产租赁中,一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。而房产免收租金期间如何征收房产税,各地做法也不尽一致。一些地方按实际租金收入征税,免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报,据此计算的应纳税款为零,造成了税收流失。还有一些地方采取了核定租金收入的办法,但按照征管法规定,核定收入的前提是申报收入偏低,而免租期间出租人又确无租金收入,核定征税的前提也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入,但该房产用于出租,属营业用房,应缴纳房产税。

为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞,规范执行,通知明确,出租房产免收租金期间计税依据为房产原值。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题按现行房产税政策规定,房产税以房产原值为计税依据,房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后,会计制度明确要对土地进行价值核算:买地建房的,需要把有关地价结转到固定资产;直接购买房地产的,按买价计入固定资产。因此,一般而言,房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定,企业可将土地单独进行会计核算,据此,地价就不再计入房产原值,这使得适用不同会计制度的企业,由于会计处理不同,有的要将地价计入房产原值,有的则不需计入,从而在纳税人之间产生了税负不公。更为严重的是,近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平,堵塞税收漏洞,有必要就此问题进行明确。

地随房走,房依地建,土地和房屋不可分割,按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则,应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本,有利于促进节约集约用地,同时,也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”,为保持房、地价值计量口径的一致,计入房产原值的土地也应是“原值”,为此,规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

考虑到将地价计入房产原值后,部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性,占地面积大,可能税负增加较多,对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾,允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。关于大地小房的界定标准问题,经过实地调研部分企业,并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发[2008]24号),最终将宗地容积率0.5(工业用地最低容积率)作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”,可仅将部分土地的地价计入房产原值,计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。

这里有两个概念:宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块,是土地登记和地籍调查的基本单位,一般情况下,一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比,是反映土地使用强度的指标。

例如,某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为0.4,因此,计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

再如,某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产,其中,该宗土地面积1000平方米,地价2000万元,通过计算可知宗地容积率为5,因此,应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。

关于此项规定,还有几个需要说明的问题:

一是与财税[2008]152号文件第一条规定的关系。152号文件第一条规定,依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题,并未明确,为此,通知对此进行了明确,是152号文件

第一条的补充规定。

二是划拨土地如何处理。当前有部分企业(主要是老的国有企业)的土地仍是国家划拨的,取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。

三是将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题。对此,我们与国务院有关立法部门进行了沟通。他们认为,房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同,将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾。

财税[2010]121号文件解读

财政部、国家税务总局于去年年底发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文,笔者现就通知中关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、出租房产免收租金期间房产税问题以及将地价计入房产原值征收房产税问题这三方面对该文件进行解读。

一、 关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位,可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税的问题,国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项中明确,对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免征收城镇土地使用税。后来,民政部门不再直接举办福利工厂,但随着福利事业的社会化,残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域,一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。 为继续贯彻促进残疾人就业的精神,保持政策的连续性,对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题在财税[2010]121号中重新进行了明确。也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条:(1)一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%);(2)实际安置残疾人人数高于10人(含10人)。

此外,财税[2010]121号规定,《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

二、 关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

在实际的房产租赁中,一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。如果按实际租金收入征税,免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报,据此计算的应纳税款为零,造成了税收流失。尽管免收租金期间没有租金收入,但该房产用于出租,属营业用房,应缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税

[2009]128号)第一条规定,“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”此处注意“无租使用”和“免收租金”是不一样的概念。一般来讲“无租使用”视为出借,而非租赁交易行为。“免收租金”则存在发生的租赁事实,并在租赁交易中,租赁双方约定一定时期租金为零的行为。在房产租赁行为中,除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外,房产所有人为房产税的纳税义务人,应最终承担房产税。

为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞,财税[2010]121号明确,出租房产免收租金期间计税依据为房产原值,并由产权所有人缴纳。

此条规定符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税,也就是说纳税人只能在从价和从租之间选择其中一个方式缴纳。

三、 关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

财税[2008]152号第一条规定:对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。但对地价问题并未明确。同时,适用不同会计制度的企业,由于会计处理不同,有的将地价计入房产原值,有的则不计入,从而在纳税人之间产生了税负不公。为维护税收公平,堵塞税收漏洞,有必要就此问题进行明确。

财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这样“房地一致”的原则,在一定程度上提高了土地利用成本,有利于促进节约集约用地。

考虑到将地价计入房产原值后,部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性,占地面积大,可能税负增加较多,对这类“大地小房”的情况给予了一定照顾:“宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 这条比较人性化,是优惠政策。容积率是反映土地使用强度的指标。容积率越小说明工程项目的建筑面积小,没有充分地利用土地,造成土地浪费。

【 总局答疑—— 如何理解财税[2010]121号中的宗地容积率? 】

【地价款计入房产原值计算方法举例

问题:房产原值包括地价,请问:

1、购买的商品房做为办公室,房屋面积30平方米50万,交房产税时用加地价吗,怎么计算地价,房产税如何计算。能否举例说明。

2、自建厂房的容积率如何计算,房产税如何计算。能否举例说明。

答复:1、对购买的商品房,购买时的房屋价款已含土地价值,因此对购买的商品房,按照购买时的房屋价款计算房产税即可。

2、容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比,是反映土地使用强度的指标。

例如,某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为0.4,因此,计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

再如,某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产,其中,该宗土地面积1000平方米,地价2000万元,通过计算可知宗地容积率为5,因此,应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。 】

总局答疑——

财税[2010]121号文对于房产购建的执行时间问题

关于房产原值规定的政策演变——

财税地字[1986]8号 房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规

财 税[2008]152号 关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知

房产税计税原值的确认及新旧政策衔接

[肖宏伟点评——

国土部和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》今后住宅用地的容积率指标必须大于1。

实际执行:

如容积率大于1,则将土地价值按建筑面积分摊,确定征税的房产原值。

如容积率小于1,且大于0.5,可以按容积率乘以土地价值,以此结果再按建筑面积分摊,确定征税的房产原值。

如土地10000平,价值1000万,容积率0.6,地上房屋6000平一半征税一半免税,那么,如土地单独核算,土地价值计入房产原值征税的价值是:1000*0.6/2=300万。

如容积率小于0.5。按上例计算的计入房产原值的价值加倍。

也就是说,如果上例容积率变为0.4,那么,计入征税房产原值的土地价值是400万。 有些不合理。

很多计算还要靠实战解决。]


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