上海第一块土地批租的前前后后

   蒋如高,1926年生于上海,1946年起在上海新华银行工作,1953年任公私合营银行上海分行房地产业务部副主任,1955年进入上海市房地产管理局工作,历任计财处副处长、办公室主任、副局长等职,1983年任上海市房地局局长。1985年1月,蒋如高受市政府委派,组建上海市土地管理局并任第一任局长,1986年兼任上海市土地批租领导小组办公室主任,亲身参与和经历了上海市土地有偿使用的决策以及第一块土地出让试点的过程,1988年~1993年任上海市人大常委会委员,1995年退休,系上海市土地学会第一、三、四届会长。

  

  前记:1988年8月8日,虹桥开发区26号地块有偿出让的国际招投标项目尘埃落定,日本华侨孙仲利先生以2805万美元的价格,获得了该地块1.29公顷50年的土地使用权。这是新中国历史上第一次对国有土地使用权实行批租,也是上海乃至全国土地使用制度改革试点取得成功的重要标志。在纪念改革开放30周年之际,当年的当事人上海市房地局原局长蒋如高亲口讲述20年前那段鲜为人知的历史事件内幕,让人对中国土地使用制度改革的发轫有着更为深入的认知。

  

  土地批租试点体制创新先行

  

  在当时,怎样进行土地批租试点不仅是上海的问题,也是全国的问题。为何要搞土地批租?原因在于上世纪80年代初,国家要改革开放,城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来?很多外国朋友向我们建议,城市的土地非常值钱,可以用来筹集资金,他们还说我们搞建设不是利用土地而是借债,是“捧着金饭碗讨饭”。

  在这种情况下,中央提出要把城市土地利用起来。当时的国务院副总理田纪云转告上海市委书记芮杏文,要上海进行试点。1986年6月11日,市委常委首次听取房屋、土地两局汇报,讨论了这个问题。我当时汇报的题目是“关于土地开发经营问题”,还没有批租的概念。

  1986年9月,市政府组织房地产考察团赴香港考察。曾庆红同志是顾问,夏克强同志是团长,成员来自规划、土地、计委、社科院等部门。当时不是以政府的名义,而是以学术团体的名义出去考察的。考察回来后,首先是起草办法,并经新华社香港分社在香港征集各方意见。我们聘请了7名香港顾问,包括测量师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行(Jones Lang Wootton)的梁振英先生――他现在是香港特区政府行政会议召集人,他帮我们搞具体策划、研究办法、翻译标书……整个使用办法前后经过8次大的修改。成稿前,市有关部门领导坐镇深圳,把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见,真的是凝聚了大量心血。

  进行土地管理方面的体制改革,是一项前所未有的工作,上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究,上海市于1987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”。六个细则包括《上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则》,《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》,《上海市土地使用权有偿转让委托律师代理的若干规定》,《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》,《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》,《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》。这个政策影响极大,是经过了国务院四位副总理的圈阅和时任上海市市长的江泽民的批准才发布的,是一个法律上的突破。

  建立土地批租制度最重大的意义是体制上的突破。国家建设用的土地本来是无偿划拨的,这个制度的基础是国家统一财政。因为都是国有单位,财政部门认为你这个单位要用地,向我申请钱,在获取土地后把钱收上来还是交给我,因此实行无偿划拨,过去国营企业的资产也是无偿划拨的。这都是计划经济体制下的产物。所以我们要突破这个机制,将土地变成有偿使用,由过去的“无偿、无年限、无流通”变成“有偿、有年限、有流通”,并且可进入市场进行交易。土地使用制度改革是重大的土地管理机制上的改变,搞土地批租的试点就是如何把土地资源变成资产,如何有价的出让。本来土地是一种资源,变成资产后就可以计价。

  进行土地批租试点时遇到的最大困难是《宪法》。当时《宪法》规定,国家的土地是不准买卖和出租的。于是中央提出要修改《宪法》,1988年4月,全国人大通过了《宪法》修正案,在《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖,或者以其他形式非法转让土地”的后面,加上了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就是适应批租的需要进行修改的,也使我们的改革试点有了合法依据。

  话说回来,上海在试行土地批租前,从1986年11月起就已经开始部分实施土地有偿使用了,就是向中外合资企业收取土地使用费。当时经贸部门有文件规定,对外资企业提供土地要收取场地使用费,不能无偿给他们用。但是收取场地使用费要负责土地的开发,要做到“七通一平”,即通电、通水、通路、通讯、通道(上水和下水)、通气、通热和平整土地。道路、水、电等各方面都要投入,如果这样做的话我们是要亏本的。因此,上海考虑让使用人自己进行土地的开发,政府只收地租。于是按照国家有关法律法规,在1986年10月颁布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》,对外商投资企业收取土地使用费。这是第一次对土地进行有偿使用。

  但是,地租特别是级差地租的标准怎么定呢?我们会同市城市经济学会、市税务局开展课题研究,从上海的实际出发,在全市选了不同的点,例如五角场、南京路、徐家汇等地区,通过税务部门将每个地方每平方米一年能提供多少利润画一个表,使土地的级差地租明显地显现出来。同样一个平方米土地,不同的位置所带来的利润是不一样的,因此地租也不一样。这个课题研究成功后,便产生了企业土地使用费的标准,这不能不说也是一个突破,国家有关部门对此很重视,专门作了介绍。

  

  他山之石可以攻玉―― 借鉴香港放眼世界

  

  我们去香港考察,学习香港的土地管理模式,是因为香港的模式方便我们采用。当时港英政府的土地制度是所有权归英王,而使用权可以有年限的出让,并且土地的使用受到明确的限制和严格的管理。而我们的土地所有权也是归国家所有不能转让、不能出卖的。当时国营企业已经把所有权与经营权分离。对照这个意思,土地也可以把所有权与使用权分离。参照香港的模式,就是所有权仍归国家所有,使用权可以按不同的年期和具体的用地条件,实行有偿使用或有偿出让。这是一个基本的体制上的参考。另外,当时香港是世界上比较活跃的城市,全世界的投资者对香港的制度很熟悉,参照香港的制度,不用做过多的宣传与解释,就能吸引全世界的投资者。

  第一个成功卖地的案例出现在深圳,1987年9月9日它以直接拍卖的形式出售了第一块地。上海起步比深圳早,为什么会晚于深圳?曾有一名记者问我为什么上海搞得这么慢,是不是市委的指导思想有什么问题。我跟他说,我们看重的并不是单纯的卖一块地和抢时间的早晚,而是要把制度建立起来,制度建设好了,有了模版,接下去才能大批量生产。这并不是市委领导有什么保守思想,而是着眼点的不同。因此,搞土地批租的试点,重要的是机制的突破,这次突破将改革开放的步伐向前跨了一大步。

  另外,我们一开始实行土地批租就是完全规范的国际招标,同国际接轨。标书是在梁振英先生的帮助下,按照国际惯例,不断切磋修改而成,而且制定了标准的英文文本。外国投资者一看标书就明白了,各方面都很详细,不需要口头作什么解释。我们还在上海市土地管理局和香港上海实业公司设立两个投标点,设置专用投标箱。香港的标箱在1988年6月30日截止后马上空运到上海,在公证处监督下开标、评标。这一套模式很完备,也是出于吸引世界上一些大集团的考虑。国际招标目的是考验我们的机制能不能得到世界的承认,最终我们成功了。

  

  虹桥26号地块国际招投标的台前幕后

  

  当时,境外投资者对上海土地市场并不熟悉,因此搞土地批租的试点一定要是熟地,并且对第一块地的选择要考虑可以快速开发。拿虹桥经济开发区的26号地块作为试点,因为这块地已经开发成熟,地面拆迁全部完成,基础设施能保证接通,达到了“七通一平”的要求,谁得到这块地,马上就可以进场建设,而且一旦建成,即可使用。如果拿一块没有拆迁的土地进行试点批租,别人弄不懂,而且也会带来一些很复杂的问题。另外为了方便投资者,还把这块地分为两小块,投整块和投一小块都可以。

  当时,两地标箱共收到六份标书,分别来自美国、日本、香港、上海等地。最后,日本孙氏企业集团以总价2805万美元,合每平方米2170美元,获得这块1.29公顷、50年使用期的土地使用权,他的法定代表人是孙仲利。孙仲利是爱国华侨,自己一直持中国护照。他在日本搞房地产很成功,以后在美国、加拿大、香港都有投资开发。他在香港买楼,很痛快,人称“孙旋风”,影响很大。为什么来投标?他是想报效祖国。上海作为第一个试点,他看见这个机会,一定要拿到这块地。孙仲利的助手帮他测算虹桥这块地应该投多少,在投标截止前的两个小时,他通知他的代表在原有投标金额的基础上加码投入标箱,志在必得。中标后,孙仲利向倪天增副市长表示他不要赚钱,要替上海作贡献。倪副市长对他说:“你不赚钱不能起带头作用,后面就没有人来。希望你一定能做到赚钱。”孙仲利理解和接受了这个意见,买了这块地,他要求的签约日期是1988年的8月8号,就是4个8(发),我们满足了他这个愿望。

  孙仲利的美好初衷也得到了回报。签约后,他向日本银行贷款,银行指定建筑商承包工程,建造太阳广场。过了一年多,日本的房地产泡沫造成金融危机,孙仲利的贷款出现困难,工程无法继续下去。市委领导十分重视,指示上海国际投资信托公司筹出3000万美元借给他。工程拖了两年,到1992年才建成。这时恰逢邓小平南巡讲话,上海房地产市场大发展。孙仲利赚大了,他的房价卖3000美元一个平方,比市区还要高,因为外国人说虹桥那个地方好,离虹桥机场很近。

  这里面还有很多细节,前期的准备工作非常重要,包括宣传,国内外报纸都登报宣传我们要进行国际招标。当时有一个很重要的问题是中标后土地使用权能不能向银行抵押贷款。当时外商对这个很重视,因为做房地产不能向银行贷款,就没有人肯买地。为了立即解决这个问题,市政府让中国人民银行上海市分行起草办法,一周内就把人民币抵押办法和外币抵押办法批准出台了。我与虹桥公司的董事长、总经理谢武元先生还专门到香港开记者招待会进行宣传,同时也拜访了一些大的地产商,推动他们的投标,这造成了轰动。

  当时,上海还没有土地市场,海外的投资者要想投标,对上海的地价,心中完全无数。为了解决这个难题,梁振英先生就派仲量行专业人员,以中外合资经营的联谊大厦、瑞金大厦的租金作为依据,评估出26号地块的地价,作为仲量行的市场调查报告刊登在香港报纸上。有了这个风向标,就让有意参与竞投的海外投资者眼睛一亮。

  土地批租试点是一个重大的新鲜事,几乎每走一步都有报道宣传,因为这在中国是很新鲜的事情,中国要卖地了,国内外舆论十分关注。第一个对此进行报道的是《解放日报》。我们在准备酝酿土地批租改革时,徐汇区很积极,让我去做个内部报告,讲一下土地使用制度怎样进行改革。《解放日报》的记者一听,这个题目非常新鲜,马上写了篇稿子,要第二天头版见报。我非常紧张,向倪天增副市长汇报,他很民主,同意刊登,但须将稿子里所有的细节全部删掉,只报道了“有偿转让土地使用权,上海确定第一块地皮”。这是个信号,从这一步开始,我们步步为营,将土地改革宣传到世界上去。

  1992年邓小平南巡以后,上海的房地产市场从不到一百家一下子发展到几千家,这其中也要归功于土地批租试点的成功。当时挤进上海的大部分是香港的几个大的地产集团。他们在香港发展的余地不大,而中国内地政治比较稳定、风险较小、利润很高,于是,他们看好上海的房地产市场,并把这个市场逐渐冲高。上海土地批租获得出让金,市政府有钱了,收来的资金可以搞高架、地铁、公园等城市基础设施建设,也是“九五”、“十五”上海发展的本钱。

  当然,上海首先进行土地批租毕竟是个新鲜事物,也引起了争议,主要问题集中在土地批租和解放前的“租界”有什么不同?是否会出现新的“治外法权”?怎样分清这些界限?这主要还是一个思想认识的问题,要做些解释。“租界”是把中国的主权出卖了,而土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理,只享有使用权,到期土地仍由国家收回。为了做好社会宣传,我们组织了一整版的文章在《解放日报》上宣传。我们当时还请梁振英先生向上海的干部讲课,就这样,大家一点点地对土地批租有了了解和熟悉,通过几年来的普及推广,现在还有谁不知道什么叫土地批租!


相关文章

  • 上海社科院朱长超教授写给三个子女的劝戒信ybh fxx

    上海社科院朱长超教授写给三个子女的劝戒信(转贴) free.tiger于2012-9-19 17:06:59,发布在凯迪社区,猫眼看人 网友金棕榈按:老友上海社科院朱长超教授(网名:晓超)就钓鱼岛事件引发的游行暴乱给他的三个子女写了一封信,表明了他的观点,可谓是当代的<诫子篇>,发人深省 ...

  • 上海地方版房贷调控细则

    [上海地方版房贷调控细则] 1.坚决遏制地价房价上涨势头 各区县政府.各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价.房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件. 2.首付款比例不得 低于30% 各商业银行对居民家庭(包括 ...

  • 每一块土地都有一个名字

    营子东头这一块地我最熟悉,因为我家就安在营子东头.实际上我们村营子东头也只有这一块地.这一块地的东边连着的仍然是地,但已经是朱家营的了.这块地的名字就叫营子东头.它是我们村最高的一块地.我们这一带的地形是东高西低,东边过一个营儿就是山,而这个营儿自然就是朱家营儿.朝西边十几一二十里则有一条河,叫汉江 ...

  • 拆迁也能"搂草打兔子"--谁毁了上海知名私人博物馆

    来源:南方周末 作者: 赵一海 这场"搂草打兔子"式的强拆后.曾经古树茂密的博物馆,已是一片废墟.(资料图) 法院裁定强拆上海一580平方米的宅基地,房地产公司却把人家4500平方米的藏品价值逾一亿元博物馆却一起给拆了. 强拆突如其来 建造一个私人博物馆需要20年,毁了它,需要几 ...

  • 第一次鸦片战争后的中国社会与文化

    第一次鸦片战争后的中国社会与文化 第一次鸦片战争,是中国近代史的开端.从此,中国进入了半殖民地半封建社会.所谓半殖民地,从国家地位角度而言,中国国家的领土主权.司法主权.海关自主权等方面遭到了破坏,已经不是一个独立完整的主权国家了.但中国又没有完全沦为殖民地,清政府依然存在,仍在行使着它的权力.所谓 ...

  • 2000-2020上海总体规划(前前后后)

    一.上海市城市总体规划历程 2009-10-9 14:44:28 国务院于1986年10月13日批复原则同意<上海市城市总体规划方案(修改稿).这是上海历史上第一个经国家批准的城市总体规划方案. 1986年国务院批复的上海市城市总体规划,明确提出上海是我国最大的港口城市和重要的经济.科技.贸易 ...

  • "生命的感悟"

    清秋时日,上海文联组织德艺双馨文艺家采风团一行22人赴四川省都江堰.汶川等地采风.此次采风的主题为"生命的感悟",通过走进灾后重建的都江堰.汶川地区,亲身感受重建后的汶川及都江堰地区建设,深入了解当地灾民曾经的经历.面对灾难的坚强以及现在的生活状况等,从而抒发对生命的感悟,激发创 ...

  • 田宝江 城市规划基础知识 讲座文字整理

    田宝江--城市规划基础知识 各位领导下午好,非常高兴有这么一个机会跟我们来自城市规划建设管理第一线的领导做一个交流.刚才王老师简单介绍了一下,我们干学班这个课安排上可能有它的特点,作为规划的原理和基本知识来讲,如果放到我们今天一个下午,可能把目录读一读时间都不够.基于这样一个原因,又想在这么短的时间 ...

  • 那些逼律师跳楼的新三板法律问题

    1.关联方租赁与市场价格差异较大的说明(璟泓科430222) 2.关联方收购无法办理所有权证的资产(建中医疗430214) 3.子公司股东人数超过200 人(奥凯立430226) 4.土地取得方式与证载信息不一致(成科机电430257) 5.股权转让,股东缺席股东会(奥尔斯430248) 6.公司代 ...

联系我们: webmaster# 5330.net.cn